KWR-Alert Grunderwerbsteuer

Golden medal with ribbon isolated on whiteDie Auswirkungen der Steuerreform auf die Grunderwerbsteuer
Nachdem vorerst nur vereinzelt Informationen zur bevorstehenden Steuerreform ans Tageslicht getreten waren, wurde am 20.5.2015 der Ministerialentwurf zur Steuerreform dem Nationalrat vorgelegt. Darin sind auch Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer vorgesehen.

 

Die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die den Erwerb von inländischen Grundstücken erfasst. Die derzeitigen Regelungen sind seit Juni 2014 in Kraft, nachdem es bereits zuvor zu Änderungen gekommen ist. Der Grunderwerbsteuersteuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Diese ergibt sich bei entgeltlichem Erwerb aus dem Wert der Gegenleistung, ansonsten bemisst sie sich nach dem Verkehrswert der Liegenschaft. Die Steuerschuld entsteht, sobald ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang verwirklicht worden ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, in dem das Verpflichtungsgeschäft abgeschlossen wurde, somit der Zeitpunkt der Einigung zwischen den Vertragsparteien. Auf den Zeitpunkt des Verfügungsgeschäfts kommt es hingegen nicht an.

Sonderregelungen innerhalb des Familienverbandes
Innerhalb des Familienverbandes beträgt der Grunderwerbsteuersatz bisher 2 % und bemisst sich auch bei entgeltlichem Erwerb am dreifachen Einheitswert, es sei denn es kann nachgewiesen werden, dass 30 % des gemeinen Werts geringer sind als der dreifache Einheitswert. Beim Einheitswert handelt es sich um einen Wert, der historisch zur Bemessung von Steuern herangezogen wurde, er wird durch das Finanzamt mit Bescheid festgelegt. Zum Familienverband gehören der Ehegatte, der eingetragene Partner, der Lebensgefährte, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, ein Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein Schwiegerkind. Hinsichtlich land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken bestehen weitere Sonderregelungen.

Der Grund für die Reform
Der Einheitswert einer Liegenschaft spiegelt in den seltensten Fällen den realen Wert der Liegenschaft wieder. Auf Grund dieser Tatsache gab es von Seiten des Gesetzgebers seit langem Bestrebungen, die Bemessung von Immobilienbesteuerung von diesem Wert loszulösen. Im Rahmen diverser Novellen wurde dies auch tatsächlich umgesetzt. Auf Grund der signifikanten Auswirkungen auf die Höhe der Steuerlast wurden allerdings bis jetzt Sonderregelungen für Transaktionen im Familienbereich beibehalten. Mit der Steuerreform sollen insbesondere für diese Transaktionen nunmehr Änderungen erfolgen.

Die Reform
Künftig soll bei allen Erwerbsvorgängen der Wert der Gegenleistung beziehungsweise der Verkehrswert der Immobilie die Bemessungsgrundlage bilden. Dies gilt somit auch für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbsvorgänge. Die Steuer beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken für die ersten EUR 250.000,00 0,5 %, für die nächsten EUR 150.000,00 2 % und darüber hinaus 3,5 %. Für den Erwerb einer Liegenschaft mit einem Wert von EUR 420.000,00 beträgt die Steuerlast beispielsweise somit EUR 1.250,00 (0,5 % von EUR 250.000,00) plus EUR 3.000,00 (2,0 % von EUR 150.000,00) plus EUR 700,00 (3,5 % von EUR 20.000,00), im Ergebnis also EUR 4.950,00. Unverändert bleiben soll innerhalb des Familienbereichs und im Erbfall die Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei der die Bemessungsgrundlage weiterhin der dreifache Einheitswert bei einem Steuersatz von 2% bleibt.

Sonstige Aspekte der Reform
Die Art der Ermittlung des Grundstückswerts soll laut dem Ministerialentwurf in einer Verordnung des Bundesministers für Finanzen im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler festgelegt werden. An sonstigen Aspekten ist anzuführen, dass der Betriebsfreibetrag künftig auf EUR 900.000,00 angehoben werden soll. Weiters sollen Erwerbe von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Partner hinsichtlich des Hauptwohnsitzes, soweit 150 m² Wohnnutzfläche nicht überschritten werden, steuerbefreit sein.

Inkrafttreten
Die Reform des Grunderwerbsteuergesetzes soll mit 1.1.2016 in Kraft treten und auf Erwerbsvorgänge anzuwenden sein, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht werden oder wenn der Erblasser nach dem 31.12.2015 verstorben ist. Wurde der Erwerbsvorgang vor dem 1.1.2016 verwirklicht oder ist der Erblasser vor dem 1.1.2016 verstorben und entsteht die Steuerschuld nach dem 31.12.2015, kann der Steuerschuldner gegenüber dem die Steuer selbstberechnenden Parteienvertreter oder gegenüber dem Finanzamt schriftlich erklären, dass die Besteuerung entsprechend der Reform erfolgen soll.

Auswirkungen der Reform
Im Ergebnis wird die Reform der Grunderwerbsteuer in den meisten Fällen zu einer Erhöhung der Steuerlast bei Übertragungen im Familienbereich führen. In Sonderkonstellationen – bei Liegenschaften mit geringem Verkehrswert oder bei Vorliegen einer Ausnahmebestimmung sind aber auch Reduktionen der Steuerlast denkbar. Es empfiehlt sich daher, bei anstehenden Transaktionen bereits jetzt eine entsprechende Prüfung der zu erwartenden Steuerlast durchzuführen, um die anfallende Grunderwerbsteuerlast durch die Wahl des richtigen Zeitpunkts der Übertragung möglichst gering zu halten.